Du nouveau pour les crédits immobiliers
Pour la mensualisation du taux d'usure. Par le biais d'un arrêté ministériel du 26 janvier 2023, les pouvoirs publics ont instauré une mesure temporaire (six mois) visant à permettre une publication des taux d'usure sur une base mensuelle au lieu de trimestrielle, pour les crédits immobiliers (notre actualité du 27 janvier 2023).
Comme annoncé dans notre actualité du 13 juin 2023, les pouvoirs publics ont décidé de maintenir cette mesure de mensualisation du taux d'usure, qui devait prendre fin en juillet 2023.
A cet effet, un arrêté ministériel ECOT2317592A, publié le 30 juin 2023 au Journal officiel, a retouché l'arrêté ministériel du 26 janvier 2023 pour préciser que la mesure s'appliquera pendant douze mois (au lieu de six mois), et donc en pratique jusqu'en janvier 2024.
Pour les taux d'usure applicables en juillet 2023. Dans le cadre d'un avis publié le 29 juin 2023 au Journal officiel, les pouvoirs publics ont publié les nouveaux taux d'usure applicables à compter du 1er juillet 2023.
Concernant les crédits immobiliers à taux fixe de plus de 20 ans, et pour ceux de 10 à 20 ans, les nouveaux taux ont été respectivement fixés pour le mois de juillet 2023 à 5,09% (contre 4,68% pour le mois de juin 2023) et 4,84% (contre 4,45% en juin). Les taux sont ainsi une nouvelle fois en hausse en variation mensuelle.
Pour les prêts accordés aux copropriétés. Un arrêté ministériel ECOT2317586A publié le 30 juin 2023 au Journal officiel est venu préciser les modalités de détermination de la catégorie d'usure applicable pour les prêts accordés aux syndicats de copropriétaires.
L'arrêté ministériel précise que, pour les crédits concernés par la réglementation, afin de déterminer le taux d'usure applicable aux contrats de crédit accordés à des syndicats de copropriétaires, les banques et sociétés de financement doivent diviser «le montant du prêt accordé au syndicat de copropriétaires par le nombre de copropriétaires souscrivant au prêt».
Comme l'a souligné le Comité consultatif du secteur financier (CCSF) dans un avis du 20 juin 2023, la mesure «vise tant à favoriser l’accès au crédit des copropriétaires qu’à faciliter la réalisation des travaux de rénovation énergétique».
Pour les conditions d'octroi des crédits immobiliers. Comme expliqué dans notre actualité du 13 juin 2023, le Haut Conseil de stabilité financière (HCSF) avait annoncé certains ajustements concernant les critères d'octroi des crédits immobiliers par les banques et sociétés de financement.
Une décision du HCSF a être publiée au Journal Officiel à ce sujet le 1er juillet 2023, afin de retoucher la décision D-HCSF-2021-7 du 29 septembre 2021, qui fixe notamment la «marge de manœuvre» laissée aux banques, pour des crédits concernés, afin de déroger aux critères à respecter (taux d'effort maximal de 35%, notamment).
Le HCSF a décidé d'apporter des «modifications à la ventilation de la marge de flexibilité»laissée par la décision n°D-HCSF-2021-7 du 29 septembre 2021. A ce sujet, la décision du HCSF précise qu'au moins 70 % de la flexibilité maximale (au lieu de 80%) est réservée aux acquéreurs de leur résidence principale avec au moins 30 % de la flexibilité maximale réservée aux primo-accédants. Il est également précisé que les 30% restants de flexibilité maximale (au lieu de 20%), soit 6% de la production trimestrielle (au lieu de 4%), sont libres d'utilisation.
Comme l'ont souligné deux réponses ministérielles publiées le 4 juillet 2023, la mesure permet «désormais un dépassement temporaire, pour la durée d'un trimestre, des limites fixées pour le niveau de la marge flexibilité et de ses sous-composantes» et de relever « la part de la marge libre d'utilisation de 20 % à 30 %. Ces assouplissements pourraient faciliter la réalisation de certaines opérations en permettant aux établissements bancaires de recourir plus facilement à la marge de flexibilité» (rép. min. n°7571 du 4-7-2023 JOAN p. 6160 - et n°7364 du 4-7-2023 JOAN p. 6160).
En pratique, cette mesure, qui est entrée en vigueur le 1er juillet 2023, est favorable pour les investisseurs.